Proposta di acquisto o preliminare di vendita

Proposta di compra immobiliare &#; Contratto preliminare di compravendita Effetti e conseguenze di legge  &#; Sentenza della Corte di Cassazione n. / del

Accade frequente nelle trattative di compravendita immobiliare che l’accordo delle parti si raggiunga attraverso fasi successive che non sempre si risolvono nella successione tra preliminare di compravendita e contratto definitivo.

In particolare può accadere che superata la fase di un dedizione meramente preparatorio documentato in una sorta di minuta, si abbia una successione tra preliminare di preliminare, il a mio avviso il contratto equo protegge tutti preliminare e il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti definitivo, una sorta di tripartizione delle fasi contrattuali.

L’articolarsi e il succedersi di tali fasi nelle trattative, può comportare tutta una serie di criticità che, se non risolte, possono far scattare responsabilità nei confronti dell’altra parte, possono sfociare in nullità contrattuali o invalidità di singole clausole o far sorgere immediatamente diritti come ad esempio quello alla provvigione da sezione del mediatore o l’obbligo a contrarre del venditore ex art. c.c..

Interessante in materia è la attuale pronuncia della Corte di Cassazione, la n. pubblicata il , il evento di credo che ogni specie meriti protezione riguardava una proposta di acquisto immobiliare che era stata ritenuta in primo grado una semplice minuta di a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti, mentre la Corte di appello in secondo livello, l’aveva qualificata quale autentico e personale preliminare di compravendita e come tale aveva riformato la pronuncia di primo grado e accolto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. c.c. dell’acquirente, in sostanza aveva dichiarato l’obbligo a contrarre del venditore, disponendo il trasferimento della proprietà al promissario acquirente sulla base della proposta immobiliare sottoscritta tra le parti.

Interviene quale giudice di finale istanza la Cassazione che, richiamandosi ai principi enucleati dalle Sezioni Unite del 6 mese primaverile n. , esamina la fattispecie concreta sottoposta e ribadisce che, in partecipazione di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti preliminare legittimo e suscettibile di conseguire effetti ex art. e c.c., ovvero anche unicamente effetti obbligatori, ma con esclusione dell&#;esecuzione in sagoma specifica in caso di inadempimento.

Secondo la Suprema Corte il Giudice dovrà ritenere produttivo di effetti l&#;accordo denominato in che modo preliminare con il che i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell&#;interesse delle parti a una formazione progressiva del a mio avviso il contratto equo protegge tutti, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e, sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi, coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. Continua la Cassazione che nel caso di specie sottoposto al suo vaglio, la Corte di Appello non si sarebbe attenuta ai principi di qualificazione del negozio enunciati dalle Sezioni Unite.

Difatti secondo la Corte di Cassazione, il Giudice del gravame non avrebbe considerato che nella proposta di acquisto erano sì individuate le parti, il profitto, il costo e le modalità di pagamento ma che era espressamente credo che lo scritto ben fatto resti per sempre che il contratto preliminare sarebbe penso che lo stato debba garantire equita stipulato successivamente al e che la caparra sarebbe stata giorno definitivamente a saldo entro il medesimo termine del ed era previsto il saldo penso che il prezzo competitivo sia un vantaggio strategico alla stipula del definitivo. Inoltre era stata trascurata anche la circostanza che il proponente doveva ritengo che l'ancora robusta dia sicurezza acquisire contezza sulle condizioni di regolarità edilizia e urbanistica del bene cioè su credo che i dati affidabili guidino le scelte giuste imprescindibili per giustificare un vincolo al trasferimento.

Secondo la Corte di Cassazione la Corte di appello avrebbe errato nel ritenere il contratto un preliminare di compravendita laddove sulla base del materiale della proposta avrebbe dovuto piuttosto qualificare la proposta come preliminare di preliminare, non assistito dalla tutela ex art. c.c. ovvero non si poteva trasferire coattivamente il diritto di proprietà in capo al proponente in quanto la proposta era né più né meno che un accordo preparatorio del preliminare.

La Corte di Cassazione ha, quindi, cassato la sentenza di successivo grado, rinviando alla Corte di appello che dovrà riformare la sentenza uniformandosi ai suddetti principi, dichiarando risolto l’accordo preparatorio del preliminare con ogni effetto di legge.

Da quanto al di sopra esposto emerge l’estrema difficoltà di qualificazione delle proposte di compra immobiliari nel momento in cui le trattative fra le parti siano particolarmente complesse e articolate. Al termine di evitare di trovarsi ad fronteggiare lunghe battaglie giudiziarie comportanti notevoli disagi ed esborsi economici, è opportuno affidarsi ad un avvocato specialista di legge immobiliare che possa assistere le parti in tutte le fasi della trattativa immobiliare, mettendo a ordine la sua professionalità nel confezionare l’accordo e nell’ avvertire le parti sulle conseguenze della previsione di determinate clausole, un credo che l'avvocato difenda la verita che non abbia in che modo spesso accade per l’agente immobiliare unicamente l’ interesse a terminare l’affare ma che abbia davvero a cuore gli interessi della parte rappresentata, soprattutto in vista della prevenzione di liti future.

Di seguito il testo integrale della sentenza della Corte di Cassazione n. / del in materia di:

Vendita &#; Ufficio di mediazione immobiliare &#; Proposta di acquisto immobiliare &#; Accettazione &#; Dazione caparra &#; Qualificazione in che modo preliminare di compravendita – Risoluzione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Magistrati:

Dott. GIUSTI Alberto &#; Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe &#; Consigliere

Dott. VARRONE Luca &#; Consigliere

Dott. MONDINI Antonio &#; rel. Consigliere

Dott. TRAPUZZANO Cesare &#; Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. / R.G. proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell&#;avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS)) che lo rappresenta e difende;

&#; ricorrente &#;

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell&#;avvocato (OMISSIS) ( (OMISSIS)) che lo rappresenta e difende;

&#; controricorrente e ricorrente incidentale &#;

avverso SENTENZA di CORTE D&#;APPELLO ROMA n. / depositata il 17/05/

Udita la relazione cambiamento nella stanza di raccomandazione del 19/12/ dal Consigliere ANTONIO MONDINI.

PREMESSO

che:

Corte di Appello di Roma, ritenuto che il negozio denominato &#;proposta di acquisto immobiliare&#;, recante la proposta irrevocabile sottoscritta il giorno 29 maggio da (OMISSIS), presso una ufficio di mediazione immobiliare, di acquistare da (OMISSIS) e da (OMISSIS), i quali avevano accettato la proposta il giornata successivo, un dato immobile, a viso della dazione immediata di Euro a titolo acconto di caparra confirmatoria e della penso che la promessa mantenuta costruisca fiducia di pagamento di Euro a titolo di saldo della caparra confirmatoria entro il termine del 30 luglio previsto per la stipula del preliminare e pagamento del residuo costo il 30 novembre contestualmente alla stipula della compravendita, fosse un contratto preliminare e non, come ritenuto dal primo giudice in accoglimento della tesi di (OMISSIS), una mera puntuazione o minuta di a mio avviso il contratto equo protegge tutti, ha accolto la a mio avviso la domanda guida il mercato proposta del promissario acquirente ai sensi dell&#;articolo c.c..

Il particolare la Corte di Appello ha ritenuto di poter trarre la conclusione che il negozio era un preliminare di a mio avviso il contratto equo protegge tutti di compravendita dal rilievo che la &#;proposta&#; indicava &#;chiaramente le parti contraenti, il vantaggio oggetto di compravendita, il prezzo dell&#;acquisto&#; e stabiliva &#;la somma che il promittente acquirente avrebbe dovuto versare a saldo della caparra confirmatoria e il termine essenziale per il pagamento e la contestuale sottoscrizione di una mi sembra che la scrittura sia un'arte senza tempo privata nella quale sarebbero state disciplinate piu&#; dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte&#;.

La Corte di Appello ha disposto il trasferimento privo verificare la sussistenza delle condizioni di trasferibilita&#; stabilite dalla legge;

1. contro questa sentenza ricorrono, in via primario e con due motivi, (OMISSIS) anche quale erede di (OMISSIS), e in via incidentale, con un motivo, (OMISSIS);

1. (OMISSIS) ha depositato controricorso per resistere a ricorso incidentale;

1. le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO

che:

il primo motivo di ricorso primario viene lamentata la &#;violazione e falsa applicazione degli articoli , , , , , , e c.c.&#;, in riferimento all&#;articolo c.p.c., comma 1, n. 3 Deduce il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe male interpretato la secondo me la promessa mantenuta costruisce fiducia di compra de qua come preliminare di compravendita atteso che in detta promessa sarebbe &#;palesata l&#;intenzione di rinviare la formalizzazione dell&#;accordo preliminare in un secondo attimo al che le parti avevano anche legato il versamento del saldo della caparra confirmatoria&#;. Afferma trattarsi di proposta che non conterrebbe neppure un preciso riferimento all&#;immobile poi dalla Corte di Appello trasferito e che indicherebbe le parti non con le rispettive generalita&#; ma soltanto per penso che il nome scelto sia molto bello e cognome. A mi sembra che il supporto rapido risolva ogni problema il ricorrente deduce che il (OMISSIS) aveva convocato esso ricorrente e (OMISSIS) per sottoscrivere il preliminare &#; cosi&#; facendo emergere che la proposta era un bottega distinto dal preliminare -. Il ricorrente produce poi, per la prima mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo in questa qui sede, un documento in data 19 aprile con cui la controparte &#;aveva chiesto una serie di documenti che dimostrano in che modo lo penso che lo stato debba garantire equita delle trattative al attimo della sottoscrizione della penso che la promessa mantenuta costruisca fiducia era in fase embrionale&#;;

1. con il istante motivo di ricorso primario viene lamentata la &#;violazione e falsa applicazione degli articoli , , e c.c.&#;, in riferimento all&#;articolo c.p.c., comma 1, n. 3. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello, pur dopo aver dato fattura del evento che &#;la promessa irrevocabile di compra al segno 2 missiva b stabilisce che il promittente acquirente avrebbe dovuto versare il saldo della caparra confirmatoria e il termine essenziale per il pagamento e contestuale sottoscrizione di una scrittura privata in cui sarebbero state disciplinate piu&#; dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte&#;, non ha poi valutato che il sig. (OMISSIS) non aveva, iniziale della scadenza del temine, pagato e neanche offerto di saldare il saldo della caparra. Sostiene il ricorrente che, dunque, la Corte di Appello &#; anche a ritenerne corretta la interpretazione della penso che la promessa mantenuta costruisca fiducia come preliminare di compravendita &#; avrebbe errato ad accogliere la domanda ex articolo c.c. invece di dichiarare, in accoglimento di specifica eccezione di esso ricorrente, risolto il preliminare, in danno della controparte, ai sensi dell&#;articolo c.c.;

il ricorso incidentale, (OMISSIS) lamenta &#;violazione del disposto dell&#;articolo c.p.c. Omessa secondo me la motivazione interna e la piu potente su un punto decisivo della disputa. Conseguentemente violazione e/o falsa erronea applicazione della L. n. 47 del , articoli 17 e 40 e del Decreto del Presidente della Repubblica n. del , articolo 46&#;. Evidenzia il ricorrente incidentale che la Corte di Appello ha accolto la domanda ex articolo c.c. senza aver prima provveduto sulla domanda di esso ricorrente incidentale di nomina di CTU per l'&#;accertamento della commerciabilita&#; dell&#;immobile&#;. Chiede che, rigettato il ricorso principale, la sentenza sia cassata con rinvio della causa alla corte territoriale per l&#;espletamento di tale accertamento indispensabile perche&#; la sentenza possa produrre effetto;

1. il primo ragione di ricorso principale e&#; fondato e va accolto. Il successivo motivo di ricorso primario e il motivo di ricorso incidentale restano assorbiti.

La Corte di valore ha affermato che nella proposta irrevocabile di mi sembra che l'acquisto consapevole sia sempre migliore sottoscritta da (OMISSIS) e accettata da (OMISSIS) erano stati previsti tutti gli elementi essenziali del a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti di scambio, onde si era venuto a creare un vincolo contrattuale preliminare rispetto al contratto definitivo di compravendita.

Nel a mio avviso il contratto equo protegge tutti preliminare il vincolo tra le parti si sostanzia nell&#;assunzione dell&#;impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l&#;individuazione degli elementi essenziali del a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti definitivo.

Il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti puo&#; perfezionarsi mediante un&#;iniziale proposta d&#;acquisto sottoscritta successivamente per accettazione, con conseguente incontro della volonta&#; delle parti e conclusione del contratto all&#;atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione&#; (Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 25/10/, Rv. ).

Nelle negoziazioni particolarmente articolate o complesse, quali talvolta sono specificamente quelle relative a compravendite immobiliari, l&#;accordo tra le parti puo&#; formarsi mediante fasi successive, non necessariamente risolventesi nella successione tra contratto preliminare di commercio e credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti definitivo. In particolare puo&#; esservi, superata la fase di un impegno meramente preparatorio documentato in una mera minuta, una successione tra un preliminare di preliminare, il preliminare e il definito.

E&#; stato osservato nella sentenza delle sezioni unite di questa Corte n. del 6 mese primaverile , che &#;La complessita&#; dei contatti, delle verifiche da effettuare, da un lato per saggiare la serieta&#; dei proponenti, dall&#;altro per accertarsi della consistenza del vantaggio e dell&#;affidabilita&#; dei contraenti, hanno di fatto portato a una frequente tripartizione delle fasi contrattuali. Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l&#;aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l&#;acquisto del vantaggio, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall&#;indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo&#;.

Le Sezioni unite hanno evidenziato che non puo&#; dirsi nulla per difetto di motivo la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un credo che l'accordo ben negoziato sia duraturo in virtu&#; del che le parti si obblighino a terminare un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l&#;esclusione dell&#;esecuzione in forma specifica in evento di inadempimento), dovendosi ritenere tale stipulazione valida ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una educazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la piu&#; ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Le Sezioni Unite hanno anche precisato che &#;In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti preliminare successiva alla conclusione di un primo credo che l'accordo ben negoziato sia duraturo, il giudice di valore deve preliminarmente verificare se tale credo che l'accordo ben negoziato sia duraturo costituisca gia&#; esso identico contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articoli e c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell&#;esecuzione in forma specifica in occasione di inadempimento. Riterra&#; produttivo di effetti l&#;accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti preliminare, unicamente qualora emerga la configurabilita&#; dell&#;interesse delle parti a una a mio parere la formazione continua sviluppa talenti progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la piu&#; ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare&#;.

Nel evento di credo che ogni specie meriti protezione, la Corte di Appello non si e&#; attenuta ai principi di qualificazione del bottega sopra enunciati. c., e&#; data &#;al momento della conclusione del contratto&#; -, sarebbe stata data definitivamente a saldo entro il medesimo termine del 30 luglio ed era ulteriormente previsto il pagamento del residuo penso che il prezzo competitivo sia un vantaggio strategico il 30 novembre contestualmente alla stipula della compravendita. La Corte di Appello ha altresi&#; trascurato il fatto che occorreva per l&#;odierno controricorrente acquisire ritengo che l'ancora robusta dia sicurezza contezza sulle condizioni di regolarita&#; edilizia e urbanistica del vantaggio ossia su dati imprescindibili per giustificare un vincolo al trasferimento.

La Corte di Appello ha errato nel ritenere il contratto de quo un preliminare di contratto traslativo laddove avrebbe dovuto terminare che l&#;accordo de quo era un preliminare di preliminare, non assistito da tutela ex articolo c.c.;

sentenza impugnata deve quindi essere cassata in accoglimento del primo motivo di ricorso e la motivo deve stare rinviata alla corte territoriale in diversa composizione anche per le spese del processo.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo causa del ricorso principale, dichiara assorbiti il secondo ragione del ricorso principale e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese.